牺牲利润换增长 房企的财富“保卫战”

沉重的成本代价

实际上，经历2015、2016年利润率低潮后，房企盈利能力在2018年得以喘息。克而瑞数据显示，2018年，176家上市房企毛利率加权平均值约31.1%，较2017年同期增长2%；净利率加权平均值13.1%，比2017年有一定回落，但比2015、2016年相对较高。

但需注意的是，由于预售制影响，房企业绩结算存在1~2年滞后期，房企2018年的财报实际上主要反映2016、2017年的销售。这两年间，全国楼市经历了一个上涨周期，因此上市规模房企当年平均盈利水平有所回升。

而进入2019年，房企面临的外部环境更加严峻、复杂。从房企主要开支及盈利指标看，企业在拿地、营销与管控、融资上投入较多。去年，融资环境全面收紧后，一系列连锁反应接踵而至：资金成本攀升、拿地成本居高不下，房企不得不从销售端“断臂求生”。

过去一年，忍痛高息发债的企业频频出现。12月，佳源国际合共额外发行6750万美元票据，利率13.75%；力高地产拟发行本金总额为2.5亿美元的优先票据，按年利率11.5%计息；华南城拟发行1.5亿美元2020年到期优先票据，年利率11.5%。

无数个案导致的结果是，2019年12月房企单月融资成本9.05%，环比上升2.47个百分点。整个2019年，房企新增债券类融资成本7.03%，同比上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.11%，同比增长0.84个百分点。

融资代价持续攀高，房企拿地成本也不断提升。从2015年到2019年第三季度，全国主要城市住宅地价均价从5305元/平方米涨到7385元/平方米。即使调控以来，全国住宅地价环比涨幅已连续8个月收窄，但去年第三季度，仍有94个城市住宅地价处于上行通道。

西政资本统计显示，目前百强开发商的拿地配资成本，前50强一般年化在13%~15%不等，50~100强一般年化在16%~18%不等，百强开外或当地龙头开发商一般年化在19%~21%不等。

更为严峻的是，随着遭遇市场下行，不少入市“地王”陷入尴尬境地。数据显示，2016~2019年10月底，全国合计成交2686块高价地，目前有1641个项目已开盘。其中，北京八成“地王”已入市，但项目平均入市周期达17个月，比全国均值多10个月左右。

易居企业控股CEO丁祖昱指出，目前盈利“地王”项目仅占少数，以北京为例，七成入市“地王”面临亏损。此类项目“房地差”多在1万元/平方米以下，“地房比”多在70%以上。

从面粉到面包，开发商可操作的盈利空间越发狭小，而未来这一态势仍难改观。业内认为，融资渠道单一、融资成本压力仍大，一二线城市限价与地王承压，市场去化不佳、周转效率降低，均使得房企盈利能力面临较大下降压力。

财富“保卫战”

利润率难挡疲软，房企正以精细化运营为导向，动用一切方式保障盈利空间。

日前，阳光城(8.230, 0.00, 0.00%)（000671.SZ）成立广州区域公司和江苏区域公司，并将周边区域进行合并。对销售额刚突破2000亿的阳光城来说，低毛利率项目结转导致盈利缩水，是其难以忽视的问题。去年上半年，阳光城销售净利率仅6.84%；半年ROE为6.92%，行业平均水平9.8%。