疫情后纠纷不断，商户与房东的爱恨情仇如何解？

　　近两年多来，在疫情影响下，各地的商用房屋租赁合同纠纷案件数量明显增多，最近势必又将迎来一波纠纷高峰。

　　每个纠纷都有其特殊性，大家应根据自身实际情况来想对策。这里先来看看三个案例。

　　案例一

　　商铺在疫情期间关门，要求减免租金

　　2020年3月，张老板向容房东承租了位于上海市松江区某处的商铺用于经营产妇护理等服务业务，约定租期至2022年5月31日。

　　2022年3月以来，受疫情影响，该商铺无法正常开门营业，张老板无力维持，决定关门停业。在与容房东自行协商未果的情况下，张老板于2022年5月起诉至法院，请求判令容房东退还房屋押金12500元及疫情防控期间的租金9000余元。

　　法院受理该案后，组织双方进行调解。经法院努力，双方最终达成了一致意见，即被告容房东当庭返还原告押金、租金合计15000元后，原告张老板撤诉。

　　案例二

　　商铺营收受疫情影响，要求下调租金

　　2019年，上海的出租人陈房东和承租人某餐饮公司签订租赁合同，约定陈房东将其房屋租赁给餐饮公司用于经营上餐厅。

　　自2020年1月开始，餐饮公司未按时足额支付租金及其他相关费用，经陈房东多次催讨后，餐饮公司仍拖欠2020年3月1日至7月31日的5个月租金。陈房东作为原告起诉请求解除租赁合同、要求餐饮公司支付拖欠费用和违约金。餐饮公司则抗辩应考虑疫情期间下调租金。

　　法院审理后认为，2020年2月至3月正处于上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制期间，被告从事餐饮经营受到疫情影响是客观事实，综合考虑合同履行情况，兼顾公平原则及诚实信用原则，酌情认定该期间的租金由原告与被告各半负担。其他时间段的租金则仍需按约支付。因此，2020年2月、3月的租金由双方各半承担，即免除1个月租金，餐饮公司还需支付4个月租金，租金不下调。

　　案例三

　　商铺在疫情期间注销，租户单方解除合同

　　2019 年，周老板与上海某置业有限公司签订租赁合同，约定承租上海市徐汇区某处的商铺，经营服装零售，租赁期限至 2022 年 10 月 9 日止，月租金为人民币 10000 元。2019 年 10 月 10日，周老板依约交租至 2020 年 4 月 9 日。

　　2020 年1 月 24 日上海市启动突发公共卫生一级响应后，周老板的店一直停业，经营状况举步维艰。2020 年 3 月 19日，决定把店关掉的周老板提出解除租赁合同，向置业公司交付了《关于解除房屋租赁合同函》。随后，周老板还办理了物业清场手续及工商注销登记手续，并于 2020 年 4 月 1 日将商铺完整返还。

　　因置业公司未返还剩余租金及租赁保证金，周老板将置业公司诉至法院。置业公司则辩称，周老板店铺所在的商场于疫情期间始终营业，周老板解除合同是违法解除，应承担违约责任。

　　法院审理后认为，疫情虽然造成了双方主体的经营不便，但仍可互谅互让，协商变更合同，承租人周老板并不具有法定解除的情形。但承租人的违约，亦要考虑其违约形态、违约时所处的环境及其他因素，根据公平原则和诚实信用原则来酌定承租人违法解除租赁合同的违约责任。最终，法院判决双方租赁合同于 2020 年 4 月 1 日终止，但是周老板需补足2020 年 4 月 2 日至 2020 年 4 月 9日的房屋租金 3300 元，并支付违约金 20000 元，而置业公司则需返还租赁保证金 30000 元。

　　2022年年初以来尤其是3月份以来，上海发生了严重的新冠疫情。上海市高级人民法院于今年4月10日发布了《关于涉疫情合同纠纷案件的法律适用问答》，要求人民法院在处理涉疫情合同纠纷案件时，应遵循四大原则：信守合同，促进发展；共担风险，利益平衡；依法调整，公平公正；注重协调，妥善化解。

　　其中，值得商户老板注意的有以下几点。

　　不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力，可以适用相关规定。

　　疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以主张解除合同。（根据民法典第五百六十三条）

　　疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以主张免责或者部分免责。（根据民法典第五百九十条）

　　如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。（根据民法典第五百三十三条）

　　合同当事人受到疫情影响不能履约时，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。

　　合同双方一定要加强沟通，不能躺平，也不要冒然单方面解除合同。因受疫情影响而发生履约障碍的当事人，应及时通知对方当事人，并在合理期限内提供证明；对方当事人也应及时采取必要措施，防止损失的扩大。（根据民法典第五百九十一条）

　　商业用房承租人受疫情影响而主张减免疫情期间的房屋租金，法院会视情形予以适当支持。

　　对于承租国有房屋的，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，法院将予支持。

　　对于承租非国有房屋的，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，法院将引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解，结合实际情况并根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，法院将视情予以支持。

　　此处可参考《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》：承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。

　　如果疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。也就是说，商户受疫情影响而交租有困难时，房东不能单方解约，不能将责任都推给对方。

（本文部分案例和分析来源于上海众华律师事务所编写的《众华助力复工复产系列以案说法汇编》。）